La Première Brique avis 2026 : crowdfunding immobilier à 11 %, une alternative sérieuse aux livrets ?
Avec le Livret A redescendu à 1,5 % net depuis février 2026 et les super livrets plafonnant à 2 % brut hors période boostée, certains épargnants cherchent plus loin. La Première Brique est l'une des plateformes françaises de crowdfunding immobilier les plus citées dans les discussions d'investisseurs. Voici ce que ça vaut réellement — et pour qui.
Qu'est-ce que La Première Brique ?
Fondée en 2019, La Première Brique est une plateforme de financement participatif immobilier agréée PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) par l'AMF. Traduction : c'est une structure encadrée par le régulateur des marchés financiers français — pas un investissement sauvage hors circuit.
En juin 2026, la plateforme revendique plus de 800 projets financés pour un total de 380 millions d'euros collectés depuis sa création. Sa particularité la plus notable : un ticket d'entrée à 1 € minimum, là où la plupart des concurrents du secteur demandent 1 000 € par projet. Cette accessibilité permet de diversifier facilement sur de nombreux projets — ce qui n'est pas un détail quand on parle de risque de crédit.
Comment ça marche concrètement ?
La Première Brique finance des promoteurs et marchands de biens qui ont besoin de liquidités pour lancer ou boucler un chantier. Vous leur prêtez de l'argent via la plateforme, pour une durée généralement comprise entre 12 et 24 mois. En échange, vous percevez des intérêts fixes définis à l'avance, remboursés en une seule fois à l'échéance (intérêts + capital).
Ce n'est pas de l'immobilier en direct : vous ne devenez pas propriétaire d'une fraction de logement. C'est un prêt obligataire à un promoteur, adossé à une sûreté réelle sur le bien (hypothèque ou caution). La protection en cas de défaut vient de là — pas d'une garantie étatique comme pour les livrets.
Les taux en 2026 : de 9 à 13 % brut
Les projets publiés sur la plateforme affichent des taux bruts compris entre 9 et 13 % par an, pour des durées de 12 à 24 mois. Le rendement moyen historique déclaré par La Première Brique tourne autour de 10,5 à 11 % bruts annuels.
Ce ne sont pas des taux promotionnels sur deux mois comme les super livrets bancaires : c'est la rémunération réelle du risque de crédit immobilier, fixée pour toute la durée du projet dès la souscription.
Ce que ça rapporte réellement (calculs nets après impôts)
Les revenus du crowdfunding immobilier sont soumis à la flat tax (PFU) à 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). Contrairement au Livret A ou au LDDS, aucune exonération fiscale.
Scénario : 10 000 € sur un projet à 11 % sur 18 mois
| Calcul | Résultat | |
|---|---|---|
| Intérêts bruts (18 mois) | 10 000 × 11 % × 1,5 | 1 650 € |
| Flat tax 30 % | −495 € | |
| Intérêts nets | 1 155 € | |
| Rendement net annualisé | 1 155 / 1,5 an | ~770 € / an |
À titre de comparaison, 10 000 € sur un Livret A à 1,5 % net pendant 18 mois rapportent 225 € net. La différence est de 930 € — mais pour un risque fondamentalement différent.
Tableau comparatif sur 10 000 € / 18 mois
| Placement | Intérêts nets | Disponibilité | Capital garanti |
|---|---|---|---|
| Livret A 1,5 % net | 225 € | Immédiate | ✅ Oui |
| Distingo Bank 2 % brut | ~209 € | Immédiate | ✅ Oui |
| Ramify 2,05 % brut | ~215 € | Immédiate | ✅ Oui |
| Super livret boosté (5 % / 2 mois) | ~350 € (phase promo) | Immédiate | ✅ Oui |
| La Première Brique 11 % | 1 155 € | Bloqué 18 mois | ❌ Non |
Le risque en chiffres : ni dramatique, ni inexistant
C'est ici que l'honnêteté s'impose. En mars 2026, La Première Brique affiche :
- ~11 % de projets ayant des retards de paiement dépassant 6 mois
- Taux de perte en capital : 0 % à ce jour
Le taux de perte nul est rassurant — il signifie qu'aucun investisseur n'a encore perdu de capital. Mais il faut nuancer : beaucoup de projets financés en 2022-2023 ont connu des retards liés à la crise immobilière, et certains dossiers sont encore en cours de résolution. La garantie hypothécaire protège le capital en cas de défaut, mais un remboursement peut prendre plusieurs mois supplémentaires par rapport à la date prévue.
La règle pratique des investisseurs expérimentés sur ce type de plateforme : ne jamais concentrer plus de 5-10 % de son enveloppe sur un seul projet. Sur 10 000 €, c'est 20 projets à 500 € chacun — pas un ticket unique. Si 2 projets sur 20 sont en retard de 6 mois, l'impact sur le rendement annualisé reste limité. Si un projet part en perte totale (scénario rare mais possible), vous perdez 500 € dans une approche diversifiée, ce que les 19 autres projets rentables couvrent largement.
À l'inverse, placer 10 000 € sur un seul projet qui fait défaut : perte potentielle totale. La diversification n'est pas une option ici, c'est la condition de base.
Fiscalité : pas de formulaire étranger
Les intérêts reçus sont déclarés en case 2TR de votre déclaration de revenus (revenus de capitaux mobiliers soumis au PFU). La Première Brique édite un récapitulatif fiscal annuel téléchargeable directement depuis votre espace client.
Contrairement à Raisin qui implique une déclaration de compte étranger (formulaire 3916), La Première Brique est une plateforme française — la déclaration se résume à quelques lignes sur votre feuille d'impôts.
Pour qui est-ce pertinent ?
La Première Brique est adapté si :
- Vos livrets réglementés (Livret A, LDDS, LEP) sont déjà au plafond
- Vous pouvez immobiliser des fonds 12 à 24 mois sans en avoir besoin
- Vous cherchez un rendement nettement supérieur aux livrets, en acceptant un risque de crédit
- Vous pouvez diversifier sur au moins 10-15 projets (accessible dès 1 € par projet)
Ce n'est pas adapté si :
- C'est votre épargne de précaution (→ gardez-la sur Livret A ou super livret)
- Vous avez encore de la capacité sur vos livrets réglementés (commencez par là : les intérêts sont nets d'impôts)
- Vous avez besoin d'une disponibilité immédiate des fonds
- Vous n'êtes pas à l'aise avec l'absence de garantie du capital
Conclusion
La Première Brique n'est pas un concurrent du Livret A — c'est un placement d'une catégorie de risque différente. Avec des rendements bruts entre 9 et 13 % et aucune perte en capital historique à ce jour, la plateforme se distingue des options purement spéculatives : c'est du prêt sécurisé par de l'immobilier, pas de la bourse.
Pour un épargnant dont les livrets réglementés sont saturés et qui accepte d'immobiliser 5 000 à 20 000 € sur 18 mois, le différentiel de rendement par rapport aux super livrets — 1 155 € nets vs 210 € nets sur 10 000 € / 18 mois — justifie une analyse sérieuse. À condition de ne pas y mettre son épargne de précaution, et de bien diversifier sur plusieurs projets.
Pour explorer d'autres alternatives une fois vos livrets réglementés remplis, consultez notre guide plafond Livret A atteint : que faire ?.
Marc Delaunay est analyste financier indépendant, spécialisé dans la comparaison des produits d'épargne depuis 2011. Données vérifiées en juin 2026.