SCPI ou Livret A en 2026 : l'écart de rendement net
Un épargnant de 45 ans a 10 000 € sur son Livret A. Sa banque lui vante une SCPI « à 4,5 % ». Sur le papier, l'écart est de 2,8 points. Dans le compte en banque, il faut déduire ce que le prospectus affiche en petit.
Ce qu'on compare vraiment
Le Livret A rapporte 1,7 % net, sans impôt, avec un capital qui ne baisse jamais et un retrait en quelques jours. La SCPI (société civile de placement immobilier) verse des loyers issus de bureaux, commerces ou cliniques, mais son capital est exposé : la valeur de la part peut baisser, et la sortie dépend d'un acheteur.
Les deux produits ne jouent donc pas dans la même catégorie. Le premier est une réserve, le second un placement à horizon long. La comparaison n'a de sens que sur la part de l'épargne qui n'est pas de la précaution. Si cette réserve n'existe pas encore, commencez par là.
Le calcul net sur 10 000 € et 8 ans
Hypothèses prudentes : SCPI à 4,5 % de rendement distribué, frais de souscription de 10 %, contribuable à la tranche à 30 %, part revendue au prix de souscription moins les frais.
| Poste | Livret A | SCPI |
|---|---|---|
| Capital réellement investi | 10 000 € | 9 000 € (après 10 % de frais) |
| Revenu brut annuel | 170 € | 405 € (4,5 % sur 9 000 €) |
| Impôt (30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) | 0 € | 190 € |
| Revenu net annuel | 170 € | 215 € |
| Cumul sur 8 ans | 1 360 € | 1 720 € |
| Capital récupéré à la revente | 10 000 € | 9 000 € |
| Résultat final | 11 360 € | 10 720 € |
Lecture : le rendement affiché de 4,5 % s'applique à la valeur de la part, pas à votre mise. Les 10 % de frais d'entrée réduisent la base, puis la fiscalité des revenus fonciers (barème progressif plus prélèvements sociaux, et non le PFU de 31,4 % des intérêts) grignote près de la moitié du reste. Sur huit ans, la SCPI est plus faible de 640 € que le Livret A dans ce scénario.
À quel moment la SCPI reprend l'avantage
Plusieurs paramètres inversent le résultat :
- Un horizon plus long. À 15 ans, la SCPI reste derrière (12 225 € contre 12 550 €). Le point d'équilibre se situe vers 22 ans, dans ce scénario, et suppose que la part ne perde pas de valeur entre-temps.
- Une tranche d'imposition à 0 ou 11 %. Le revenu net grimpe, car il ne reste que les prélèvements sociaux.
- Une SCPI sans frais d'entrée ou achetée via une assurance-vie, qui supprime la taxation annuelle des loyers.
- Une revalorisation de la part. Elle n'a rien de garanti : depuis 2023, plusieurs SCPI ont baissé leur prix de part.
Pour tester le même raisonnement sur d'autres supports immobiliers, voir Meute Invest ou le dossier sur Anaxago.
Les trois risques que le tableau ne montre pas
La liquidité. Vendre ses parts peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, parfois avec une décote. Le Livret A, lui, se vide en 48 heures.
Le taux de distribution est un passé, pas une promesse. Il se calcule sur l'exercice écoulé. Une SCPI qui en annonce 4,5 % peut en distribuer 3,8 % l'année suivante si les loyers ou le taux d'occupation faiblissent.
La concentration. Une seule SCPI de bureaux concentre le risque sur un segment qui a souffert du télétravail. Mieux vaut répartir sur plusieurs supports que d'y mettre tout un livret.
Que faire avec 10 000 € ?
Une répartition simple, selon la situation :
- Réserve de précaution complète : Livret A et LDDS jusqu'à six mois de dépenses.
- Sommes à cinq ans ou moins : compte à terme ou fonds monétaire, plus lisibles qu'une SCPI.
- Sommes à dix ans ou plus, tranche faible : une petite poche en SCPI, idéalement logée dans une assurance-vie.
Le Livret A n'est pas un bon placement long. La SCPI n'est pas un livret amélioré. Les confondre coûte cher dans un sens comme dans l'autre.